CONTRATO DE INDUSTRIA

CASAJUANA ABOGADOS quiere compartir la definición del contrato de industria, y el por que en muchas ocasiones los arrendadores hacen un contrato de industria, cuando en realidad es diferente al de vivienda.

Conforme a una constante y reiterada jurisprudencia sentencias del Tribunal Supremo de 25 de marzo de 2011 , 18 de marzo de 2009 , 7 de julio de 2006 , 24 de mayo de 2006 , 21 de febrero de 2000 o 8 de junio de 1998 puede establecerse que:

1. a) En el arrendamiento de local de negocio, sometido a la ley arrendaticia urbana, lo cedido, a cambio de la renta, es el elemento inmobiliario; el local. Es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote un negocio. Negocio que tendrá que instalar el arrendatario; incluso haciendo las obras de adaptación necesarias para ello, tramitar las oportunas licencias administrativas, concertar con los distintos suministradores, etcétera.
2. b) A diferencia del anterior, en el contrato de arrendamiento de industria el objeto del arrendamiento está determinado por una doble composición integradora: Por una parte, el local de negocio propiamente dicho, el habitáculo, el inmueble en que se desarrollará la actividad negocial, como soporte material. Por otra, el negocio o empresa instalada. La actividad negocial que se desarrollaba en ese local; por lo que no sólo se transmite el uso del local, sino además todos los elementos necesarios para su explotación; sin perjuicio de que algunos elementos se transfieran por medio de compraventa, normalmente los bienes fungibles (bebidas, comida, materias primas, etcétera). Se arrienda el negocio en sí (LA EMPRESA, SUS INSTALACIONES, CLIENTELA, FONDO DE COMERCIO, etcétera), para que pueda ponerse en marcha de forma más o MENOS INMEDIATA, y sin perjuicio de que el arrendatario tenga que cumplir con formalidades administrativas. Lo que caracteriza el arrendamiento de industria es que se arrienda un todo patrimonial, una unidad patrimonial con vida propia determinante del concepto jurídico de industria, con elementos necesarios para su subsiguiente explotación.

Cuando lo alquilado es una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas, el contrato no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El tema es que, en la LAU, cuándo hay impago, y se paga, se produce la enervación inmediata, y por ende, no hay resolución del contrato (la primera vez solo); en los contratos de industria, hay doctrina que lo considera mas dudoso, aunque hay bastante Jurisprudencia que lo asimila al Contrato diferente al de vivienda, y por tanto asumen la enervación  según la LAU.

Virginia Casajuana mantiene  esta última postura, ya que, entre otras muchas Sentencias, los Tribunales consideran que el arrendamiento de industria, sin mayores dificultades intelectuales, puede ser incluido dentro de la noción de finca urbana.

Entre otras:

SAP Madrid, 17 de Diciembre de 2013

 “…SEPTIMO- No llegamos a comprender porque mantiene la parte demanda que no es posible enervar la acción en este supuesto, ya que el artículo 22.4 de la LEC se refiere a todos los procesos de desahucio de finca urbana o rustica SIN DIFERENCIAR SI LOS MISMOS VIENEN REGULADOS EN UNA LEY ESPECIAL O EN EL CÓDIGO CIVIL”

SAP Valencia 304/2013, 19 de Junio de 2013

 “…con lo cual numerosas sentencias se han pronunciado con ocasión de la procedencia de enervación en los desahucios sobre arrendamientos de industria, considerando que el arrendamiento de industria, sin mayores dificultades intelectuales, puede ser incluido dentro de la noción de finca urbana. Dada la amplitud de la expresión “finca urbana” utilizada por el legislador, en cuanto contrapuesta a finca rústica, que es evidente que no puede propiciar una interpretación restrictiva, al contrario…”