ADIOS A LA LIBRE DISPONIBILIDAD DE LA PROPIEDAD PRIVADA EN BALEARES.

Evidentemente no es cierto, pero rotulamos asi de dramático este articulo legal tras la revisión de las ultimas dos Reformas legales de Baleares:  la Ley 6/2017 de 31 de julio de Comercialización de estancias turísticas en viviendas en Baleares, y Decreto-Ley 3/2017 de 4 agosto de Medidas para afrontar la emergencia en materia de vivienda en las islas Baleares; ambas reforman  “matan” la libre disposición de la propiedad privada de sus propietarios respecto al alquiler de las mismas, dicho sea con respeto a los legisladores insulares que las adoptaron, pero sea dicho como critica constructiva y en aras a la libertad de expresión que este país afortunadamente – y a veces en demasía-, tiene a gala tener.

Unos comentarios sobre las Reformas legales:

1. Destaco la ininteligible redacción, que siendo abogada acostumbrada al análisis de textos jurídicos, a veces muy complejos, estas leyes se nos hacen de difícil lectura.
2. Se meten en detalles inimaginables para otra legislación europea, por ejemplo, obligan a los propietarios o comercializadores del alquiler turístico a:
   1. “Limpieza periódica antes de la entrada de los nuevos clientes o durante su estancia” (¿Quién es el legislador para meterse en nuestras casas a decirnos que tenemos que limpiarlas?)
   2. “Suministros de ropa de cama, lencería, menaje de casa y reposición” (¿de nuevo, el legislador se ha de meter en la lencería o cucharas que un propietario ha de tener en su casa, y cuando debe reponerlas? Inaudito!)
   3. “cualquier otro servicio que se pueda determinar reglamentariamente” (esto aun me da mas miedo, ya que este cajón de sastre puede meterse en nuestras propiedades y por tanto, nuestras vidas e intereses, y p.e. dictarse un absurdo Reglamento que obligue  a que  haya cuatro piezas de fruta en la vivienda de bienvenida a los clientes, u obligar a instalar inciensos embriagadores en la vivienda, o por qué no, obligar a que se hagan jornadas de puertas abiertas una vez a la semana, al resto de los vecinos de la zona,  convidándoles a magdalenas a coste del propietario!!!), bueno, lo hemos llevado al ridículo, pero es asi lo que me parece a mi ciertos puntos de estas Reformas Legales.
   4. No hemos acabado, se obliga a los propietarios o comercializadoras a tener un teléfono abierto las 24 horas del dia!!, por si hay que informar de algo urgente (¿Cómo que?).
3. Serán los PIAT (Planes de intervención de ámbitos turísticos) o los PTI (Planes territoriales insulares) quienes ostenten todas las facultades. ¿Quiénes los formaran? ¿Cómo se adoptaran las mayorías? . Estos Organismos decidirán que zonas están saturadas de turismo, decidirán “ el limite máximo por isla de plazas turísticas en alojamientos turísticos y el limite máximo de plazas en viviendas residenciales” (como harán el recuento? que miedo! Esto suena a otras épocas y otros lugares mas al este de las Baleares).
4. Exonerados: los hoteles de la ciudad, los de turismo del interior, las hospederías, los albergues y refugios están exonerados. ¿Y eso, por qué? El lobby hotelero se apunta un tanto, enhorabuena!! No he leído ni una sola obligación para con ellos…
5. Atención: se deben dar las normas de régimen interior o estatutos a los clientes en papel y que firmen el recibí. ( ¿Vds se imaginan llegar a Berlin un fin de semana, y que te den en alemán los estatutos de la comunidad donde esta ubicado el apartamento donde estarán solo para dormir durante dos dias? Es surrealista. Si se incumplen las normas en 24 horas el cliente será expulsado (bueno, a mi me gustaría haber leído graduaciones de incumplimiento, porque claro no es lo mismo musica a rabiar a las 2 AM –en cuyo caso es razonable tal medida- que sencillamente bañarte a deshoras de las establecidas por la Comunidad, no?)
6. Obligaciones de tramite: IMPORTANTE:
   1. Presentar declaración responsable de inicio de actividad turística (DRIAT) (nos parece razonable como tramite, y aplaudimos la generosidad –obligada por al CCEE- de la mera declaración responsable, aunque advertimos de las graves multas caso de no ser veraz)
   2. Tener un numero de inscripción turística de la vivienda en el Registro Insular de empresas. (Esto también nos parece razonable)
   3. La Administración pondrá en conocimiento dicha actividad iniciada mediante la declaración responsable, a la Agencia Tributaria, ayuntamientos y al Registro de la Propiedad, (este ultimo, con que fin? Para inscribirse??)
   4. Sera obligatorio tener cédula de habitabilidad en vigor o titulo de habitabilidad análogo expedido por la administración insular. (habrá que ver los requisitos de ello)
   5. También el certificado energético:
      1. Calificación F para viviendas de antes del 31/12/2007
      2. Calificación D para viviendas posteriores al 1/1/2008
   6. Incumplimiento: si no se cumple con lo anterior, se abrirá expediente sancionador contra propietario y en su caso agencia comercializadora.
   7. Turismo interior: mención aparte tiene este turismo que para saber que es nos hemos de leer el art 39, d) tras la reforma que comentamos: son los alojamientos en edificios en el núcleo antiguo con características similares a la de un hotel o apartamento (¿cuales? Además son completamente distintos) de construcción anterior al 1 de enero 1940. ¿Por qué? Cual es la exégesis de esta fecha?? Piensa mal y acertaras…); “estos alojamientos deben tener al menos, 5 unidades de alojamiento” –repite la norma mal redactada o quizás en un estertóreo aburrimiento de la redacción de reforma que ya no saben que mas “ocurrencias” plasmar-; pero se añade que podrán disponerse de otras fechas de antigüedad, es decir, la norma es de tal inseguridad jurídica que espero que a alguien se le ocurra elevarla al Tribunal Constitucional, porque es discrecional en todo momento, y deja en manos de unos pocos, el que se reúnan y decidan “si o no”.
   8. Licencia, una vez concedida, es temporal: cinco años.(¿Qué os pensabais que iba ser ad eternum?)
   9. IMPORTANTE: Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios o Normas de Régimen Interior, podrán prohibir el alquiler turístico, y para modificarlas serán necesarias las mayorías del art. 17.6 LPH, es decir, unanimidad. Si nada dicen los Estatutos, entonces será la Junta de Copropietarios quienes decidan en mayorías del art. 17.7 LPH, es decir mayoría que represente la mayoría de las cuotas. ATENCION: el Acuerdo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para garantizar los derechos de terceros adquirentes (¿es que desconoce el legislador que solo los derechos reales son inscribibles? ¿Qué derecho real es este: “permiso o prohibición de alquiler turístico”, habrá entonces que modificar el Código Civil nacional, aplicable –todavía- a las Baleares; parece mas bien que es para tener publicidad cara a las Administraciones Publicas de modo fácil y rápido).
   10. La persona o agencia comercializadora debe remitir a la DIRECCION GENERAL DE LA POLICIA el listado de las personas que se alojen en las viviendas turísticas, de conformidad con la normativa de seguridad ciudadana. ESTO ES MUY GRAVE: de modo que ahora todo turista debe ser “fichado” por la Policia por el solo hecho de alquilar un apartamento!!! Y eso que se metían con la Ley Mordaza!!! Esto es la Ley Policial Represiva de un imaginario estado bolchevique! Por favor, un poco de cordura, esto es inconstitucional por Dios!!; además ¿Qué ley de seguridad ciudadana se refieren?…
   11. Hay una norma que no entendemos del todo: “las estancias (habitaciones?) que se comercialicen tiene que ser cesión del disfrute de la totalidad de la vivienda (¿se refiere a los casos de habitaciones alquiladas sin derecho a salón o cocina?) no podrán alquilarse mas de un mes (¿Por qué? ¿Cuál es la extraña razón de limitar que un propietario no pueda alquilar una habitación de su vivienda para pagar la hipoteca por ejemplo? No lo entiendo, por mas que le doy vueltas…)
   12. Si eres propietario (persona física dice la Ley) y te dispones a alquilar tu vivienda habitual, cuidado!!: no puedes alquilarlo mas de 60 dias al año (2 meses limite, ¿Por qué? Pero esta intromisión en la propiedad privada donde se sustenta?); excepcionalmente, dice la Ley, que se permitirá la cohabitación del propietario con los usuarios de la vivienda (no entendemos la interrelación entre este apartado con el anterior, ya que si puedes hacer alquiler de “estancias” (que es una estancia?) no mas de un mes, pero luego puedes hacerlo si es tu vivienda habitual por no mas de dos meses, nos perdemos la naturaliza jurídica que toda norma debe tener, esto se llama Derecho Natural, quizás olvidada por los legisladores actuales, que evidentemente son “modernos” y no reconocerán este principio derivado del Derecho Romano y que debemos respetar, los juristas especialmente; y perdóneme el legislador si lo he entendido mal, pero como he dicho, la norma se hace ininteligible en la mayoría de su texto).
   13. Y cerramos este articulo con la “norma reina” que por su gravedad transcribo literalmente para no errar: “las multas fijadas en este articulo –las graves van de 4.001 a 40.000 €- se reducirán al 80% del importe correspondiente si se acredita durante la tramitación del expediente la CESION de la vivienda para la finalidad de ALQUILER SOCIAL A UN ORGANISMO SOCIAL durante un mínimo de TRES AÑOS…”. (Me van a perdonar los legisladores de esta norma pero esto me recuerda a las historias narradas de la Rusia bolchevique; es la INTROMISION A LA PROPIEDAD PRIVADA, es el chantaje al propietario de si CEDE su propiedad al Estado, durante la friolera de TRES AÑOS. Es infumable, dicho sea con respetos)

Solo me queda desear, que alguien sea lo suficientemente valiente de llevar estas Leyes a los Tribunales Ordinarios, al Tribunal Constitucional o al Tribunal de la CCEE, porque estas leyes quiebran los principios básicos de, señoras y señores, ni más ni menos, que la PROPIEDAD PRIVADA. ¿Quién se va a comprar una vivienda en Baleares si esta amenazada con esta grave intromisión estatal sin precedentes?.

CASAJUANA ABOGADOS- Virginia Casajuana/IBIZA-Derecho de Propiedad/Real Estate